關於部落格
  • 2094

    累積人氣

  • 0

    今日人氣

    0

    訂閱人氣

陽光總在風雨後

陽光總在風雨後 (2008-07-10 14:45:26)

 

 

 

 

潘石屹:現在是房地產最困難的時候,不會更壞了。風雨過後總是陽光。漫畫設計:範薇

 

〞〞今天上午和網友聊天的記錄


  主持人:各位網友大家好,很高興大家又來到新浪聊天室跟潘總一塊聊天!
  潘石屹:大家好,剛才網絡有一點小問題,所以我們推遲了一些!


  現在已經是房地產的最低點,不可能更壞了
  主持人:網友“千斤頂”問潘總,目前,房地產的“豬堅強”被“百日劇變”壓在廢墟下,是繼續耐心等待營救?還是營救隊員已經到了,希望就在眼前?
  潘石屹:房地產行業是一個關聯度很高的行業,規模也很大,2007年僅一手房的成交就達到了2.9萬億人民幣。房地產的上游涉及到地方政府和銀行,他們通過市場為房地產行業提供土地和資金。下游涉及的行業就更多了,有幾十上百個行業,牽扯到千千萬萬人的就業問題。
  目前房地產行業碰到了困難,到底需要什麼樣的營救才能夠渡過這些困難?其實房地產行業的要求就是能夠得到和別的行業一樣公平的政策而已。目前的政策都是打壓房地產市場的政策,例如銀行的信貸政策,幾個月來商業銀行一直停止給房地產開發商貸款:只收貸款,再不發放貸款。這就成了造成目前房地產困難的原因。

 

  主持人:網友“做個有心人”問潘總,您對新華社那篇“嚴防樓市大起大落”的文章怎麼看?官方媒體說出這樣的言論,是不是預示著政府要出手托市了?
  潘石屹:嚴防大起大落是管理經濟運行的大目標,任何大起大落都會傷害到經濟和社會。問題在于如何才能防止房地產市場的大起大落。目前房地產市場已經出現一些危險的信號,這些危險的信號也是大家所公認、沒有異議的。我們看到的趨勢是這些危險還在不斷蔓延,可能會出現造成中國房地產行業大起大落的前兆。所以新華社作為權威的媒體告誡大家,要防止大起大落,因為大起大落對房地產和經濟的傷害太大了。

 

  主持人:《觀點地產網》的記者鄔瓊問潘總,以目前的形勢來看,您是否覺得情況可能要比您在百日前預測得還要惡劣?許多房地產企業開始通過土地轉讓,或者項目股權轉讓的形式規避風險了,接下來還可能會發生什麼樣的情況?
  潘石屹:的確,今天我們所處的經濟環境要比一百天前更加困難,無論是國際資本市場,還是中國從緊的貨幣政策都沒有發生改變,而且情況更嚴重了。一百天前我預計在資金緊張的情況下,房地產企業之間的變動更多會以兼並、重組、項目轉讓的方式來進行。但我們在這一百天中看到更多的是房地產行業在資金的巨大壓力下,拖欠政府的地價款。
  至于接下來會發生什麼樣的情況,我認為現在是房地產最困難的時候,不會更壞了。風雨過後總是陽光。

 

  主持人:鄔瓊還有一個問題,據他們了解,有房地產企業2007年曾經押注一個大的項目或一塊優質土地,期望實現跨越式發展,這些土地今天已經形成企業的嚴重負累,甚至因項目拖累而使企業面臨著倒閉的風險,2008年下半年有可能出現房地產企業並購或者倒閉的高潮嗎?
  潘石屹:您談的這種情況不是一兩個項目,一兩個公司的情況,是房地產企業普遍存在的情況。那些在2007年高價拿地的房地產公司有多少家足額付清了地價款?在沒有付清地價款的時候,政府也不會把土地證辦給這些公司的,就形成了地方政府與開發商之間扯皮的事。造成的結果就是這些去年的高價土地很難在今年甚至明年之內變成市場上需要的房屋。這種拉鋸戰拖的時間越長,越影響未來一兩年房地產市場中房屋的供應量。所以在無錫的會議上,我們把這種情況比喻成豬肉市場中的母豬。只有有了母豬,才會有源源不斷的小豬崽出生。即使小豬崽的數量暫時下降,只要老母豬活著,這種豬肉價格波動的周期就會短。如果房地產開發在第一個環節〞〞取得土地的過程中,因為資金困難,與地方政府發生了拉鋸戰,就一定會影響到未來中國房地產市場上的供應量,從而影響房地產市場中的房價。

 

  主持人:上周在網上看了你們"太湖論道"的直播,您借用任總"老母豬"和"小豬崽"的比喻來解釋房地產行業的"塑性變形"和"彈性變形"。您認為"百日劇變"下的老母豬還能活多久?
  潘石屹:我的判斷是樂觀的,盡管目前房地產形勢非常艱難,但是房地產行業遇到的這些困難,是所有人都已經看到的。無論是通過統計數據還是通過市場上的直接觀察,已經引起了各個部門的重視,只要發現困難,發現問題,就不可怕了。解決這些困難的辦法並不難。就如同四川大地震後發生的堰塞湖一樣,只要我們知道這里有危險,危險有多大,就不可怕了,解放軍就會去疏導。
  最可怕的災難就是像地震一樣的突發性災難,之前沒有任何前兆,突然發生了,沒有給人們哪怕一、兩分鍾的准備時間。而目前房地產碰到的困難不是地震,而是堰塞湖。

 

  主持人:網友“永不言敗”說,潘總,眾所周知,房地產產業現在面臨著很大困難,有人提出從來沒有什麼救世主,一切只能靠自己,房地產是不是真的悲慘到這種地步?
  潘石屹:房地產行業目前的確遇到了很大的困難,但是在房地產行業,唱國際歌是很不合時宜的。首先國際歌年代主要是自己靠自己,而今天的時代是一個整體,每一個行業都緊緊地互相連在一起,若沒有別人的幫助,沒有別人為我們這個行業提供服務,無論是個人還是行業都是寸步難行的。在今天的社會中,任何一個行業和個人的發展都離不開周圍人的幫助。我們在發展的過程中,不僅需要我們自己的力量,也要依靠別人的幫助。這種幫助有些是物質方面的幫助,分工、合作,也有一些是精神方面的幫助,比如鼓勵、支持等。

 

  主持人:一位叫“年花老去”的網友,聽朋友說,您上周五在上海參加經濟學界的閉門會議,對目前房地產形勢的看法震驚四座,您能透露一二嗎?
  潘石屹:因為這次會議是閉門會議,我不便在這里向大家透露過多的細節。這次會議是一些大的、主要是上市公司開發商的老總和經濟學家一起參加的,主要是同行之間交流對目前房地產形勢和經濟形勢的看法。會議上,有的人悲觀,有的人樂觀。我根據自己的觀察和對目前經濟形勢、房地產市場的判斷,以及房地產從土地變成可以銷售的房子周期推算,列出了一份未來兩年中國房地產市場變化的時間表。
  會議上我是第二個發言,第一位朋友的觀點比較悲觀,我的觀點比較樂觀。我後面發言的朋友們基本認為我的觀點太樂觀了。大家大都在最悲觀和最樂觀的觀點之間提出自己的觀察、數據和研究結果。
  因為此次會議沒有媒體記者參加,所以大家的狀態都很放松,思維很踴躍,暢所欲言,是一次對未來兩年時間中國房地產市場的判斷很有價值的會議。

潘石屹:三里屯soho的銷售會創造一個奇跡。


  三里屯soho的銷售會給市場一個奇跡
  主持人:網友“一顆紅心向老婆”說,據稱,國家將會在本月17日公布上半年的cpi,有不少經濟學家認為,中國進入了一個長期的通貨膨脹期,對此,北科大趙曉教授的建議是這樣的:這麼快的通脹速度,不投資,你的錢就會像冰棍一樣化掉。這說法是不是太夸張了?
  潘石屹:中國居民的存款率一直很高,存款金額截至到2007年底高達17.6萬億人民幣,這些存款去向如何,在目前的經濟環境中,確實是需要一個智慧的選擇,才能夠讓這些資產保值、升值。如果繼續放在銀行里不動,是負利率,也就會像趙曉博士說的那樣,像冰棍一樣熔化掉。
  如果投資的話需要投資到什麼地方去?首先投資股票,今天的股票市場還有多少人再敢入市?第二,把人民幣換成外匯,換成美元,這種投資就做反了,不僅不能賺到錢,反而會虧錢的,因為人民幣相對于美元在不斷升值。第三,買黃金,黃金是一種硬通貨,不能吃,不能穿,也不能住,可以戴到女孩子脖子上,但不能戴太多,戴太多負擔重。第四,就是投資房地產。

 

  主持人:網友“一米陽光”問潘總,有人提出面對通脹就像跟馬賽跑,我們永遠跑不過馬,除非騎在馬背上,現在抵抗通脹唯一的方法就是買房子和炒股票。您對此怎麼看?
  潘石屹:面對通脹,每個人都想騎在馬背上,但有的馬是往前跑,有的馬是往後跑,這就需要一個智慧的選擇,需要選擇好馬。
  從前一段時間的市場來看,騎在股市的這匹馬不是往前跑,而是往後跑了。

抵御通脹必須選對馬並且騎在馬背上。

 

  主持人:網友“愣頭山主”說,我從5月6日參加你們三里屯soho亮相party到現在已經兩個月了,還沒有開槃,難道要看看“百日劇變”的風向嗎?
  潘石屹:三里屯soho從亮相到今天已經兩個月時間,這兩個月我們公司各個部門正在緊張地進行三里屯soho銷售前的准備工作,包括政府各個部門的審批工作。目前還未達到銷售的條件,我想會很快的。預計在本月之內就可以開槃銷售了。
  三里屯soho的銷售與目前房地產行業發生的“百日劇變”沒有關系。“百日劇變”不會影響到三里屯soho的銷售。

 

  主持人:網友“藍妹妹”說,您好象對三里屯soho這個項目很有信心,是真是假?
  潘石屹:昨天,我在接受《it經理人世界》和“百度財經”記者採訪的過程中,談到了三里屯soho的開槃銷售,他們不約而同地問我:目前中國房地產市場形勢如此不好,你為什麼在這個時候開槃,你對開槃有信心嗎?我對他們說,目前的經濟形勢,包括通貨膨脹率高,還有房地產行業面臨的困難都沒有對三里屯soho這個項目造成任何不好的影響。因為三里屯soho地段是獨一無二的,產品是獨一無二的。最重要的是在北京繁華地段可以銷售的項目越來越少了。在目前房地產的逆勢中,我很有信心看到三里屯soho的銷售會創造一個奇跡。而據我們分析,創造一個三里屯soho項目銷售的奇跡歡迎點擊觀賞三里屯soho項目在線演示),內在和外在的因素都已經具備了。

 

  我們會借好奧運會的東風
  主持人:一位叫“舞天下”的朋友問潘總,為了在奧運會期間減少空氣污染和交通擁堵,一些知名公司鼓勵員工在家soho,你們公司作為將這一理念引入中國的先鋒企業,是否也會鼓勵員工在家辦公呢?
  潘石屹:最早在10年前引入soho概念時,我們真不能想象十年後的北京通訊技術發展到如此程度。我們員工不僅在家里,在出差的路上,在任何地方都是密切聯系在一起的,通過電腦、手機、黑莓等等。soho中國建造的項目,如建外soho不僅僅是在家里可以上網,在建外soho整個區域任何一個戶外空間都可以上網。soho居家辦公的理念在十年後已經大大擴展和衍生了。而soho〞〞在家辦公是最有效率、也是最經濟的,對減輕城市污染,交通擁堵也很有好處。

 

  主持人:網友“淚海孤星”問說,奧運期間“暫停施工”,“單雙號限行”,道路限制等等措施,這樣將會使房地產企業幾乎無法正常工作。您會借機讓自己好好休息一下,給自己放個假嗎?
  潘石屹:的確,奧運會對我們這些開發型企業的影響是非常大的,尤其我們的項目都處在北京最繁華的位置。我們在奧運之前,抓緊每一分鍾時間緊張地工作,希望在奧運會期間,我們的項目能夠以更嶄新的面貌迎接全世界的客人,讓全世界的客人看到中國北京的發展變化。

 

  主持人:網友“簡單不是錯”說,我是一名剛剛加入房地產的新兵,面對房地產的寒冬,我漸漸產生了退縮的念頭,您能否給我一個堅持下去的理由?
  潘石屹:房地產行業今天已經是一個巨大的行業,未來的發展空間還很大。這個行業需要資金,需要技術,更需要人才。

 

  主持人:網友“百靈鳥”問,潘總,soho中國基金會的項目近期有什麼進展嗎?
  潘石屹:soho中國基金會2008年以來配備了專人工作,專門的項目已經在開展。我們不斷設計新的項目,設計為社會服務的項目,然後行動,把第一線的意見反饋過來,我們再隨時修正,這些項目目前的進展都很順利。

 

  主持人:網友“嵐葉”問,soho尚都舉辦的音樂美食節人氣很旺,不知道這樣的活動還會搞下去嗎?
  潘石屹:soho尚都我們做了一系列的活動,很吸引人,對形成商業氣氛也很有利。奧運會前後,我們會持續下去。尤其在奧運會期間,國內外會有許多客人到北京,奧運期間會大大提升soho尚都的人氣,我們會借好這個東風的。

 

  主持人:soho中國自6月16日以來進行了5次股票回購,動用資金近3400萬港元,你們如此頻繁回購股票,是出于怎樣的考慮?
  潘石屹:我們財務部門曾做過一個測算,就是在我們所有的投資項目中,哪些投資回報率是最高的。我們發現soho項目股票的投資回報率是最高的,所以我們開始投資soho的股票。主要是出于價值投資的考慮。

 

  主持人:網友“阿松”,你們公司那些豬的雕塑是不是也改名叫豬堅強了?
  潘石屹:我們公司豬的雕塑是中國一位藝術家的作品,叫“快樂的豬”。有位哲學家說過一句話:人分兩種,一類人是痛苦的哲學家,整天皺著眉頭思考問題;另一類人是快樂的豬。我們收藏這種作品是希望能快樂。

 

  主持人:網友“燭光”問潘總,有朋友告訴我,國土部在處理小產權房問題時,有一個重要的原則就是:絕不讓開發商占便宜,要按炤新舊原則去處理,您對此怎麼看?
  潘石屹:國家所有法律和政策最重要的原則就是公正和公平,小產權房是歷史遺留下來多年的違法事件,因為沒有得到妥善處理,這種違法事件在各個城市一直蔓延。法律是公正和公平的體現,這些小產權房的違法事件就是越過了公正、公平的界限,違背了公正、公平的原則。在處理這些違法事件中,處理的方式和原則更應該遵循公正和公平的原則。如果按炤違法的先後,誰占便宜多或誰占便宜少,就有可能失去了公平和公正的原則。所以,這些問題的處理都應該在公平、公正的大原則指引下進行。
  在眾多的小產權中,應該如何去劃分,我想應該有這樣一些界限:
  第一,這些小產權房的用地是否在國務院批准的城市總體規劃的住宅用地範圍之內。如果在這些範圍之內,就應該是個經濟問題,那就給政府補交地價款、出讓金。如果不在總體規劃的範圍之內,違背了城市的總體規劃,那就不僅僅是經濟問題了。
  第二,有些城市甚至有十萬套以上的小產權房,這些小產權房因為沒有土地證,所以在施工過程中的監管,尤其是第三方的監管比較弱,這里面又住著幾十萬的人,這些房子在沒有質量監管的情況下是不是安全?有沒有施工過程中的質量檢驗,包括隱蔽工程的檢驗?這些房子能不能經受得住像地震這樣大災害的考驗?這也是一個需要好好考慮的問題。所以還有另外一個很重要的標准,對那些安全的房子,經過檢驗的房子有一種處理的辦法;對那些不安全的房子,影響到人生命安全的房子要拆除,不要留下大的隱患。
  中國有許多土地方面的專家和權威,他們有更全面和更高明的看法,我在這里只談一點個人不成熟的意見。

 

  主持人:網友“小道消息”說,聽說你們凱恆項目是在澳門簽的?為什麼要去澳門,是不是可以順便賭一把?
  潘石屹:凱恆項目,即我們的朝陽門soho項目是一個外資項目,它的股東、投資方是在澳門。根據澳門的法律,我們雙方需要在澳門律師的見證下簽約。我對賭博這種游戲很不在行,從來沒有賭博過,麻將也不會玩。


  主持人:謝謝大家,今天的網聊我們到此結束。
  潘石屹:謝謝!

相簿設定
標籤設定
相簿狀態